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emer 2021年房地产估价师考试重点内容解析
一、选择题核心考点
1. 房地产估价原则包括：
- 合法原则：严格依据法律法规执行
- 最高最佳使用原则：以最有效利用方式评估
- 替代原则：参考类似交易案例
二、案例分析题高频题型
某住宅估价案例需分析三大要素：
| 分析维度 | 评估要点 | 数据来源 |
| 区位条件 | 交通、教育配套 | 实地调研 |
| 建筑状况 | 结构类型、折旧率 | 技术鉴定 |
| 市场趋势 | 区域成交价、供需比 | 市场报告 |
三、计算题关键公式
1. 土地剩余使用年限修正系数计算：
系数 = [1 - (1 + r)^(-n)] / r
2. 房屋现值计算公式：
| 公式 | 参数说明 |
| Vi = V0 × (1 - d)^t | Vi：现值；V0：原始价值；d：年折旧率；t：使用年限 |
四、经典案例解析
某商业综合体估价案例中：
- 收益法应用：年净收益1200万元，报酬率4.5%，收益年限40年
- 市场比较法：选取3个可比案例，修正系数0.95-1.05
（中国房地产估价师协会，2021）
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